9月广州一手楼市成绩单出炉:成交上涨82%!

发布时间:2018-09-28 19:30

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根据监控显示,本月广州一手住宅整体网签共120.56万㎡,环比上涨82%,网签一手住宅达11335宗。从数据来看,网签创2018年以来新高,但预估实际网签面积应为69万㎡左右,约6200宗


成交情况略优于8月份,略低于今年平均72万㎡/月的网签水平。




成交情况



增城、番禺网签提升显著

买家对优质板块关注度不减


本月除黄埔、南沙、从化3区以为外,其他区域均迎来网签环比上涨。中心区荔湾、天河受处理积压网签影响明显;


外围区方面,增城、番禺网签上涨幅度显著


其中增城本月网签面积达30.35万㎡,环比上涨79%,实际网签量应在22.26万㎡左右。富士康科技小镇、绿湖国际城累计贡献5.7万㎡成交,市场占比较大;


此外,得益于增城对首付门槛进行调整,买家资金压力有所缓解,区域成交前十的热门楼盘绝大部分可以做到“3成首付”,促进了交易氛围的活跃。


另一方面,番禺本月网签面积达8.67万㎡,环比上涨95%,为增幅较大的区域之一。


该区主要依靠时代柏林、亚运城两大热盘支撑成交,其中时代柏林由8月起集中推新,至今累计网签4.49万㎡(372套单位);亚运城网签1.61万㎡(150套单位),可见买家对于性价比高、居住条件成熟的项目仍比较认可。



网签量环比下跌区域中,受8月以来主力盘供货力度减弱影响,南沙本月网签9万㎡,环比下跌16%;


其中上半年推货活跃的榄核、黄阁板块踏入下半年以来供应明显减少,直接影响区域成交。


黄埔区本月网签10.24万㎡,环比下跌18%,由于一手供货主要板块中新知识城项目陆续进入下一阶段建设,供应能力减弱。


新批供应


经过7、8月低位后迅速回升

本月新批面积接近100万㎡


在不少开发商为保证完成全年业绩目标的影响下,市场整体推货节奏比前期更积极;


本月全市新批预售面积达98.94万㎡,比8月增加117%。在经历近两个月“低谷”后,9月整体新批增速明显,仅次于5、6月,为年内第三供应高位



另一方面,从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看,9月至次年1月成为重要的一手销售阶段;


尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度,如今已接近“年关”,入市步伐亦逐渐加快。


因此,不少项目抓紧机会准备“充足弹药”,以满足市场需求。


从区域供应情况来看,增城、南沙、黄埔位居前三位。



2017年以来增城区出让宅地将陆续建设并进入预售阶段;未来半年内增城朱村、荔城、永和、新塘等热门板块将有一定量一手单位可供应,对于一手买家“吸引力”不断增强。分列二、三位的南沙、黄埔主要由区内热盘支撑新批。


另一方面,14号线开通在即,从化将纳入广州中心区1小时通勤圈,预计未来区域供应量,买家关注度将有所提高。


本月“广州北”两区(花都从化)供应均突破10万㎡。其中从化获批10.9万㎡,环比大幅上涨,其供货项目集中在珠江国际城(5.9万㎡,516套单位)、名城御景世嘉(2.7万㎡,208套单位),上述两盘均位于地铁14号线辐射范围内。


花都区推货面积虽然位列全市第四,但主要集中在花山、狮岭等北部板块,9号线沿线以及新华旧镇等配套相对完善区域供应仍偏少。


库存状况


中心区积压网签处理提速

整体消化周期下跌至9.2个月


由于近段时间中心区积压网签处理速度加快,天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少


直接导致整体消化周期连续4个月下降,目前已降至9.2个月,时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平,说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势。



从各区消化周期来看,中心六区除海珠外其余已降至10个月以内,其中天河跌至3个月“低点”,受近年供地不足影响,在积压网签陆续处理后该区一手实际可售库存减少明显。


此外黄埔消化周期为5个月,受知识城、萝岗香雪等主要板块供应能力减弱影响,该区一手可售项目偏少。


外围区方面,花都消化周期虽然接近30个月,但库存多集中在中北部,去化速度一般;而增城消化周期持续缩短,目前仅剩6.2个月。


后市预期


热门区域仍“供不应求”

买家不宜过分观望而放缓入市步伐


九月供应大幅增加,其中不乏增城、黄埔、南沙等成交热区楼盘,对于买家而言选择空间更大,成交几率提高;


就市场实际情况来看,部分项目已采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交,预计后市气氛将有所改善。


虽然项目“小幅让利”现象存在,但热点区域、板块“供不应求”的情况显著(天河、荔湾、黄埔消化周期不足6个月,增城不足7个月);


加上近年房企拿地成本较以往提高,因此未来广州整体量价水平仍处于乐观向上趋势,买家不宜过分观望而放缓入市步伐,错过入市时机。


此外,增城部分项目已陆续调整首付门槛,预计未来影响市场的客观因素将得到适当调整,良好的交易氛围将有利于引导买家入市。


文章来源:广州中原研究发展部



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