胶州楼市最新分析出炉!你看说的对吗?

发布时间:2018-08-25 08:00

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随着地铁和新机场的建设,胶州市的区域优势突显,再加上教育资源的配套建设,越来越多的人想置业胶州。“青岛市区的房子总价太高,我没有那么多首付款,只好转向老家胶州。”“我看好胶州新机场周边,考虑投资200万元以内的两居室”……进入楼市下半年,这些置业者都是如何考虑的呢? 


刚需购房者: 置业胶州只因总价低不限购

在青岛市区工作的余女士最近想买房,看过主城区的房价后买房心态就发生了变化。“市北区的100平方米的新房总价都得240万元以上,首付70多万,价格太高买不起啊!现在同等面积的房子胶州差不多总价130万元。”无奈之下,余女士只好把眼光投向老家胶州。“胶州这几年发展很快,房价今非昔比。为了有一套属于自己的房子,我决定在胶州买套房,总价110万元左右。尽管这房子我不可能去住,但以后租出去或者给父母住都可以。”余女士分析道,只是不知道现在买房是不是最佳时机。 

跟余女士有些类似的杨先生在西海岸新区做小生意,由于是外地户口,只能考虑非限购区域,再加上手头存款不多,非限购区域就成了首选。“胶州现在的房价比西海岸新区的要低一些,跟原胶南片区差不多,现在还有点犹豫,不知道胶州市和原胶南片区哪个发展空间更大。”杨先生表示,如果能在胶州市捡漏买套便宜的房子就好了,要不然还是选择原胶南片区更适合。 

“被限购”购房者: 一直关注新机场周边,条件具备再出手


从事金融行业的王先生,最近一直在关注胶州的房地产动态。“由于我经常要出差,所以想找一个交通便利的房子入手。”王先生告诉记者,他平时住在市南区,已经有两套房,由于受到限购政策的影响,他只能把投资目光转移到非限购区域,那么胶州就是很好的选择。 


说到胶州市的几大片区,王先生最看好的是空港片区中新机场周边区域。“新机场建成后,这一片区将形成集航空、铁路、公路、城市轨道于一体的立体交通中心,出行方便快捷。一旦在这里投资买了房子,对外出租或者以后转手应该也不难。”王先生自己分析说。 


对于要投资的房源类型,王先生也有自己的打算,他比较关注新机场周边的两居室,总价在200万元以内。对于付款方式,王先生表示全款或者商贷都可以。“最近楼市政策比较严,我先关注着,如果房源和所有条件都具备的时候,我可能就会入手吧。”   
市场: 四大板块下半年均有大量房源涌入

据了解,胶州市老城区片区生活配套丰富,居住氛围浓厚,保留了“千年金胶州”的特色,可售房源较少,置业者可关注其他四大板块:新城区、少海板块、开发区、空港板块。 

胶州市新城区:人文、自然景观丰富,高端小区较多,房企大鳄入驻较早,配套较成熟。目前奥园首府壹号项目建面86平方米~122平方米瞰景高层样板间开放中,全明三南向户型送面积,预计9月初首开;银盛泰博观锦岸目前房源已经售罄,预计十月份左右加推;胶州天泰时光印象预计8月份加推二期,6~8层电梯洋房,面积105~135平方米套三户型;天一仁和郡建面167平方米、183平方米、198平方米联排别墅,均价14000~18000元/平方米,206~240平方米类独栋均价19000~25000元/平方米,均赠送露台、院子和车位;建面133平方米高层均价13000元/平方米带装修,预计月底加推99号楼,户型有建面94平方米、115平方米,价格待定。 

少海板块:地处胶州区东南侧,紧邻红岛经济区,国际4A景区环境优美。以正阳西路为界,北湖一侧为高端居住区;南湖一侧为休闲度假区,以低密度别墅产品为主,改善置业最为合适。据悉,下半年保利叁仟栋首期东侧四栋宽幕湖景洋房即将入市,首开建面约123平方米、建面约133平方米全明三居。新城玺樾预计加推130平方米套四户型,11层洋房。 

胶州经济技术开发区:自2012年被批准为国家级开发区以来,大项目集体入驻,另外青岛大学胶州校区预计2020年投入使用,区域发展进入“快车道”,不少大鳄房企扎堆入驻。今年下半年新盘较多,将有大量新房源进入市场,目前。碧桂园湖悦天境首期已开盘,均价11500元/平方米带装修送车位,现剩余少量房源,二期预计九十月份推出,住宅户型面积为115平方米、140平方米、180平方米。樾府目前装修高层在售,户型建面为中间户113平方米,边户122平方米,目前均价14500~15000元/平方米。天一仁和悦海大观8月份首开小高层和高层房源,面积97~140平方米套三户型。荣盛锦绣外滩预计8月份加推建面97~142平方米,价格待定。 

空港板块:随着青岛胶东国际机场的开建,空港板块楼盘备受关注。今年年底建成通车的济青高铁,在胶州设有胶州北站和青岛机场站,还有8号线、12号线等多条地铁线直达,市民可关注海尔地产御品华府,项目预计8月底加推三期,8层电梯洋房,面积114平方米、127平方米、139平方米,套三户型,毛坯交付。(半岛记者 李晓芳)


前8个月胶州土地供应量最大,新房成交量稳居第三


业内: “若楼市大环境不利 年底或许就不热闹了”

随着地铁8号线、青岛新机场的施工及其他重大规划项目的落地,胶州市成为了很多人眼中的“香饽饽”。今年4·18楼市调控新政出台后,很多限购的购房者纷纷转向胶州市等非限购区域,更是将胶州推到了青岛楼市前沿,掀起置业新热潮。除此之外,今年胶州土地市场也热闹非凡,近期位于胶州中心城区板块的7幅住宅用地成功出让,其他区域还有15幅地块上市,引得大鳄相争。那么,现在是置业胶州的好时候吗? 

今年以来,胶州新房市场表现非常抢眼,新房成交量已经从去年的第四五名上升到今年稳居全市第三名。据青岛锐理数据统计,今年前7个月岛城新建商品房共成交99996套,其中,新建商品住宅共成交79381套。无论是新建商品房还是新建商品住宅,西海岸新区、城阳区和胶州市堪称楼市“三驾马车”,位居全市前三名,其中胶州市排在第三位,前七个月新建商品房成交12541套,新建商品住宅成交12321套。 

胶州成交量增长离不开土地供应的增加。根据青岛锐理数据统计,截止到8月19日,全市供应土地180宗,共11224.26亩,建筑面积1522.59平方米。其中胶州市供应土地42宗,2706.65亩,土地供应数量和面积都排在全市第一位。按照土地供应面积排名,城阳区排在第二名,供应土地29宗,面积达2499.59亩;即墨区和西海岸新区紧随其后,土地西海岸新区数量都是32宗,分别供应土地面积1584.46亩、1571.58亩。 

土拍:近期胶州拍了20余幅地块,房产大鳄争相抢滩

除了新房成交数据喜人之外,胶州土地市场也热闹非凡。截止到8月19日,全市有168宗地块成功拍卖,土地成交面积达10447.24亩。其中,胶州已经有36宗地块被成功拍卖,土地成交面积达2202.54亩,排名全市第二,仅次于城阳区土地成交面积2713.07亩。 

值得一提的是,8月16日,位于胶州中心城区板块的7幅住宅用地成功出让,被保利、越秀、阳光新天地收入囊中。该地块总建面52.4万平方米,起拍总价由15.46亿飙升至30.6亿,涨幅近一倍。其中5、6号地块被66号越秀旗下子公司青岛祥锦房地产开发有限公司竞得,其中5号地块加价29轮,成交楼板价6114元/平方米,溢价率4.8%,成为胶州市单价地王。“单价地王的诞生,给胶州打了一剂兴奋剂。”岛城知名楼市专家张百忍解读说。 


最近胶州除了刚刚诞生的胶州单价地王,最近又有15幅地块上市。具体来看,8月17日,胶州有5幅地块成功拍卖,地块总占地12.72万平方米,建筑面积19.73万平方米,起拍总价1.76亿,其中2号地块因故中止拍卖。5幅地块拍卖只设起始价,不设底价。随后,8月22日又有9幅地快进行拍卖,其中7幅成交。越来越多的房产大鳄争相抢滩胶州。 

对于楼盘推出先验资后选房,岛城知名楼市专家张百忍表示,胶州市同一个区域内有十多个楼盘扎堆,开盘时间非常接近,容积率也一样,房源相似度高,而且目标客户同质化严重,可能一个看房团把周边楼盘都看遍了。在这种情况下,开发商为了心里有底,想区别出真实客户,就会采取先验资的办法,只要是在这里验资成功的客户就是目标客户,这也是区域楼盘竞争激烈的一个表现。 

另据一位长期从事房地产行业的业内资深人士表示,胶州市无论从土地供应还是成交量上都排在全市前列,今年秋天胶州市入市房源多,但好地段的楼盘价格也不便宜。另外,城阳高新片区对胶州来说是一个挑战,两个地方的均价差不多,而且红岛离市区距离还近,配套相对要强一些,这种区域之间的竞争也很激烈。现阶段在胶州买房,对于投资者来说要谨慎,因为胶州房源偏多。刚需的话可以考虑在胶州买房,但要综合考虑交通、周边配套等资源。 

“对于胶州房地产市场来说,整体上喜忧参半。下半年如果房源整体都上市的话,对胶州会是一个考验。”张百忍表示,对于计划置业近郊的购房者,要谨慎对待,千万别冲动。其实,胶州很多板块需要完善,配套完善的地方如三里河附近,房价约20000万/平方米,价格高的话购买时更要谨慎,因为后期房源会源源不断地供应,市场变局都有可能出现。如果楼市大环境持续不利的情况下,胶州还有望领先变局的,可能年底就不这么热闹了,所以置业者一定要冷静,别冲动。 

新房:选房需要先验资,20万和50万元都有

土拍市场火热,那么新房市场如何呢?记者也进行了一番调查采访。 

“我们项目下个月开盘,将推出500多套房源,预计均价11000元/平方米左右,毛坯交付。相比六七月份,现在来看房的客户依然很多。”位于胶州经济开发区的某楼盘置业顾问介绍说,由于胶州市不限购,青岛本土以及周围城市过来看房的都很多。 

据了解,目前改楼盘正在对购房者进行验资,验资金额20万元,这笔钱不用交也不会冻结资金,只要保证银行卡余额有20万元就可以,还需要登记一下购房人的身份信息。如果购房者不方便来现场,也可以拍照发给置业顾问。“验资名额是有限的,开盘当天验资合格的客户优先选房。按目前的情况看,验资客户选完后基本也没什么可选了。”对于付款方式,置业顾问说:“个别情况下会全款购房可能会有一些优势,但我们这次开盘房源很多,不可能全部全款,目前也没接到公司全款优先的通知。由于公积金回款慢,一般不建议公积金贷款。” 

随后,记者又询问了位于胶州新城区的一家楼盘,该楼盘置业顾问表示,9月初楼盘将首次开盘,具体价格未定,精装修2020年交付,“全款和商贷客户都有,由于项目地段不错,价格相对会比较高一些,周边楼盘价格大约15000~20000元/平方米。青岛这边来看房的人不少,昨天还来了一个看房团。”8月21日,该置业顾问说,目前样板间已开放,正在办理VIP登记,登记需要提供50万元的资产证明,带着身份证就可以来登记,因为客户量挺多的,只有通过验资的客户才有资格选房。对于50万元资产证明,该置业顾问强调,理财证券基金都可以,不需要冻结,只需要提供给楼盘看一下就可以,因为最低首付差不多都得50万元。 

随后,记者又联系了两家楼盘,位于胶州新城区的这家楼盘预计8月底开盘,开盘前购房者需要交5万元诚意认购金,选房时5万元转为首付,如果没选到房退还认购金。另一家位于少海板块的某楼盘,首开时购房者需交纳5万元验资费,选房后5万元转为房款,预计9月中下旬加推。


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